与其在海外购房不如买REITs(房地产信托投资基金
2018-03-19 17:58
REITs(房地产信托投资基金)作为成熟市场中一种重要的资产类别,其特点在于:收益主要来源于租金收入和房地产升值;收益的大部分用于发放分红;长期回报率较高,与股市债市相关性较低。自1960年在美国出现以来,REITs产品在全球获得了迅猛发展。在国内经济下行,投资者纷纷转向海外资产配置的时候,REITs受到了大家的青睐。

一、什么是REITs?

 

REITs (Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

 

REITs是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。也就是通过将具有一定规模的资产进行分割、标准化,把物权转化为有价证券的形式,从而达到充分释放资产流动性,满足投资需求、释放风险的目的。

 

二、历史和平均收益

 

REITs最早产生于20世纪60年代初的美国,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。20世纪90年代以来,REITs逐步成为商业房地产投资主流。在海外发达经济体中,REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。据统计,目前全球有30多个国家和地区推出了REITs产品,其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元,发展速度可谓惊人。

 

总体来看,美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs市场。在美国,有超过7000万居民其证券账户或者养老金账户投资了REITs产品,更有超过300个共同基金投资于REITs。目前,美国REITs行业的总市值已经远远超越传统地产开发行业。

 

就平均收益而言,近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益为(7.6%);欧债危机以来,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区则取得了12.0%的平均收益。

 

三、特点和范例

 

REITs的具体特点是:

 

1、收益主要来源于租金和房产升值。REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业,且根据投资章程约定,严格限制对在建的物业开发项目的投资,因此REITs产品的投资收益也就来源于运营建成物业产生的租金和物业增值。

 

2、大部分收益将用于分红。美国作为最先发展REITs的市场,法规约定将每年90%的现金收益分配给投资者,以提供稳定的分红收入。这样的收益分配机制也同样被新加坡、香港、日本等市场广泛采纳。

 

3、REITs长期回报率较高,且与股市债市相关性较低。以刚在香港上市的领汇REITs为例,其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业,其中68.3%为零售业务租金收入,25.4%为停车场业务收入,6.3%为其他收入。该基金会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。

 

四、海外购房与REITs对比

 

以美国为例,美国房产的持有成本,包括房地产税、保险费、物业费等,大约每年都需要支付房价2%的费用。如果出租是外包给专业的中介机构,还需要租金的10%-15%作为管理费用。去掉这些成本后,收益大概在6%-7%的区间,这还是在全美人口最多、商业经济最发达的城市才能达到的数据。如果范围扩大到全美,房产增值速度大约是2%-3%。可见美国房产持有成本较高,收益却并不高。

 

而近二十年来,北美地区的REITs平均收益达13.2%,跑赢美林公司/国债指数及标普、道琼斯等指数。因此,与其在海外直接投资买房,不如买REITs。