各国REITs的发展对比
2018-03-19 18:00

GDP稳定增长为房地产投资提供良好收益预期,适度通货膨胀、较低利率水平、第三产业比重上升、消费人群扩大能有效刺激房地产投资和消费,这些因素综合起来能使REITs从建立伊始充分发挥稳定高收益的特点,并有利于培育稳健持续的投资理念。

 

宏观经济

 

从各国或地区REITs发展的经验和教训看,推出REITs的最佳时期是国家工业化、城市化时期,GDP预期增速放缓,通货膨胀适中,利率水平较低,并预期在低位运行,全社会经济发展处于稳定甚至下行通道,服务业比重持续攀升,人均收入、消费以及城镇化率处于高位水平,具有购买力人群比重持续增加,整个社会步入消费型社会。GDP稳定增长为房地产投资提供良好收益预期,适度通货膨胀、较低利率水平、第三产业比重上升、消费人群扩大能有效刺激房地产投资和消费,这些因素综合起来能使REITs从建立伊始充分发挥稳定高收益的特点,并有利于培育稳健持续的投资理念。

 

表: 各国经济比较

国家

美国

英国

日本

新加坡

中国香港

起始时间

1960

2007

2000

2002

2003

 

GDP增速

趋势

低速增长

低速增长

低速增长

低速增长

低速增长 

 

数值

3%

2.89%

2%

-1% 

-3% 

 

人均GDP

趋势

缓慢增长

缓慢增长

缓慢增长

缓慢增长 

缓慢增长 

 

数值

23443美元

37425美元

32716美元

21691美元 

23559美元 

 

服务业占比

趋势

持续上升

持续上升

持续上升

持续上升 

持续上升 

 

数值

75%

76%

70%

68% 

89%

经济指标

人均消费

趋势

快速上升

 高位企稳

高位企稳

平稳上升 

平稳上升 

 

数值

15620美元

 29299美元

21289美元

12791美元 

 12865美元

 

25-64

趋势

上升

上升 

上升

上升 

   上升  

 

数值

58%

53% 

63%

58% 

59%  

 

城镇化率

趋势

新一轮快速上涨

新一轮快速上涨 

新一轮快速上涨

完成 

完成 

 

数值

76%

80% 

70%

100% 

100% 

资料来源:wind,中信建投证券研究发展部

 

金融体系与房地产市场

 

以金融市场为主导的金融体系市场化程度高,资本市场发展成熟、透明、活跃,金融创新环境宽松均将有利于REITs的创立,同时也为REITs将来产品创新提供了宽松的发展空间。

 

房地产行业稳健蓬勃发展。房地产市场供求相对平衡,商业地产需求旺盛,市场定价合理,房地产价格稳步攀升,房地产资产类别丰富,房地产投资回报率较高,这些都是促进REITs健康发展的重要因素。尤其是当房地产行业出现分化,住宅市场发展缓慢,饱和见顶,商业地产快速发展,步入成熟阶段,为REITs的诞生提供了行业支撑。

 

表: 美国、日本REITs发展的房地产市场对比

国家

美国

英国

日本

中国香港

 

 

 

房地产

市场

 

商品

住宅

供给

竣工套数持续下降

新开工数持续下降

新开工、竣工持续负增长

新获批动工数量持续下降

需求

空置率攀升

空置率上升

签约率下降、空置率上升

空置率持续上升

价格

价格负增长

波动下行

价格下跌,降幅扩大

价格下跌,降幅明显

总体

饱和

趋于饱和

逼近行业天花板

饱和

 

商业

地产

供给

供给充足,存量上升

供给量占比上升

供给量占比上升

供给占比上升,存量上升

需求

需求旺盛,存量上升

空置率下降,需求旺盛

空置率下降,需求旺盛

需求旺盛,存量上升

价格

空置率下降,租金上涨

租金平稳增长

租金平稳增长

租金上涨

总体

接棒住宅快速发展

快速发展阶段

启动快速发展

快速发展阶段

资料来源:中国REITs联盟,中信建投证券研究发展部

 

法律规范

 

由于REITs是社会经济和房地产金融发展到一定阶段,由政府通过相关法律规范的设立主导的金融创新,因此法律法规的完善对于一国的REITs发展起到重要的推动作用。

 

各国在REITs相关法律规范设立方面,主要存在两种不同模式。第一种是通过专项立法和税法、上市规定相关法规相结合的模式进行立法,对REITs从组织结构、收入、资产、分配、负债、税收、上市等方面进行严格规定,如美国1960年通过了《房地产投资信托法案》专项法规,1960年《国内税收法案》对REITs税收作了专项规定,1986年《美国税收改革》对REITs税收作了较大修改,在美国REITs发展历程中,税收政策起到了重大的调节、规范和推动作用;德国早在1957年就通过了KAGG基金专项法规,新加坡在1999年通过了《集合投资计划守则》、日本在2000年通过了《投资信托法》、中国香港在2003年通过了《房地产投资信托基金守则》,这些都是专项REITs法规;马来西亚中央银行在1986年通过了上市地产信托法律框架时没有进行专项立法,主要是在公司法和证券行业法的基础上对上市地产信托进行规范,由于MLPT发展缓慢,经历了1991年和1995年两次修订后,马来西亚最终在2002年通过了专项立法——《地产信托准则》。另一种是没有专项立法,通过税法、上市规定、公司法等相关法律对REITs从组织结构、收入、资产、分配、负债、税收、上市等方面进行严格规定,如澳大利亚没有专门针对ALPT立法,主要通过税法、评估法、公司法和上市准则对ALPT进行规范。

 

表: 主要国家REITs市场概括及法律规范

地区

美国

英国

日本

新加坡

香港

REITs首上市年份

1960

2007

2001

2005

2005

相关法律

Internal Revenue Code

Finance Act 2006

Investment Trust Law

Securities and Futures Act

Code of Real Estate Investment Trust

组织结构

公司制

公司制

公司制或者信托

信托或者公司制

信托

现有REITs数量

202

22

46

32

10

最低出资要求

5万英镑

1亿日元

2000万新币

必须上市

必须遵循交易所规则才可上市交易

最低分红

应税收入90%;出售利得无最低分红要求

应税收入90%;出售利得无最低分红要求

净收入90%;出售利得90%

税前收入90%;出售利得无最低分红要求

每年净运营收入的90%;出售利得依照信托契约规定

杠杆要求

EBIT/利息高于1.25

只可向合格机构投资者借款

不超过资产价值35%;达到相应评级可提高至60%

不超过资产总值45%

股东限制

最低100名股东;前五大股东持股合计不超过50%

前五大股东持股合计不超过50%;单一股东持股不高于10%

若上市,至少25%的REITs资本由超过500位公众投资人持有

资产组合

75%资产为房地产或现金等价物;75%收入来自房地产,投资非REITs公司股票不得超过资产的10%;投资REITs股票不得超过资产的20%

75%净利润来自房地产租金;75%资产用于房地产出租业务;至少用于3个物业;单一物业不超过资产的40%

资产总值50%以上须投资于合格资产(证券、地产、出租权、债务、期票等)

至少75%资金投资于能产生经常性收入的物业;除非计划持有至完工,不得投资于开发阶段项目;租金、分红或利息收入须大于90%

必须主要投资于能产生经常性收入的物业;必须持有两年以上;不得投资于开发阶段或空地;可投资国外物业

资料来源:NAREIT,中国REITs联盟

 

各国或地区法律规范从组织结构、收入、资产、分配、长期负债限制、税收、上市条件等方面对REITs进行规范,目的都是提高REITs收益性、流动性,保护投资者利益,降低融资方成本,从而引导和推动REITs的健康稳定发展。